L’acquisto e la ristrutturazione di una casa costituiscono sempre un passo impegnativo dal punto di vista finanziario, e vanno pianificati con i dovuti accorgimenti. Per quanto tali attività siano legate alla sfera privata, lo Stato – in ottica di sviluppo dell’intera economia nazionale – prevede una serie di agevolazioni tributarie. Questo è vero, in particolare, quando ci riferiamo alla cosiddetta “prima casa”.

Requisiti prima casa: una definizione

Per prima casa si intende generalmente il possesso (mediante compravendita, donazione, ecc) del “primo immobile” di una persona fisica, destinato ad abitazione. In tal caso sono previsti requisiti e vantaggi fiscali che si applicano, appunto, alla “prima dimora”.

Tuttavia, questo concetto risulta spesso fuorviante. È facile infatti confondere la prima casa con l’abitazione principale, il cui esempio tipico (e più diffuso) è rappresentato dalla famiglia che abita nell’unico appartamento di proprietà.

Sebbene la sovrapposizione venga spontanea, però, non è valida in tutti i casi. Nella realtà, un’abitazione può possedere i requisiti di prima casa ma non essere l’edificio in cui il proprietario ha la residenza. Oppure può accadere che un alloggio destinato ad abitazione principale non sia stato acquistato tramite i benefici prima casa.

Acquisto prima casa: cosa devi sapere

Il concetto di prima casa non si applica a nessun altro contesto se non al momento dell’acquisto.

I requisiti perché la definizione sia applicabile sono i seguenti:

  • Il proprietario deve essere una persona fisica
  • L’immobile deve essere di tipo residenziale ma non deve appartenere alle categorie catastali degli immobili di lusso
  • L’edificio deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza
  • L’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
  • L’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Da questi ultimi punti si evince che è possibile usufruire del beneficio prima casa su un immobile, anche se ne si possiede già un altro ubicato in un Comune diverso, a patto che su tale immobile non si sia già usufruito del beneficio.

Le agevolazioni fiscali per la prima casa sono previste anche in caso di acquisto di alcune pertinenze dell’immobile (magazzini e locali di deposito, rimesse e autorimesse, tettoie chiuse o aperte), ma limitatamente ad una pertinenza per ciascuna categoria. Inoltre, la pertinenza deve essere destinata in modo durevole a servizio della suddetta abitazione.

Agevolazioni ristrutturazione prima casa: quali sono?

Posto che la definizione di prima casa sussiste solo al momento della stipula del contratto, vediamo quali agevolazioni fiscali sono previste in caso di ristrutturazione, che si tratti di prima casa, abitazione principale o entrambe.

Innanzitutto, ricordiamo che le ristrutturazioni residenziali, sia che vengano avviate subito dopo il rogito, sia in un momento successivo, possono essere distinte in due macro categorie:

  • Manutenzione ordinaria. Comprende tutte le opere effettuate allo scopo di mantenere in efficienza gli impianti esistenti. Vi rientrano la riparazione di finiture, la sostituzione di pavimenti, il rifacimento di intonaci interni e la tinteggiatura di facciate esterne, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze.

Seppure gli interventi di manutenzione ordinaria NON siano oggetto di detrazione fiscale, in questa categoria rientrano anche alcune opere disciplinate da specifiche disposizione per l’efficientamento energetico (Ecobonus): sostituzione di serramenti, isolamento termico dell’involucro dell’immobile in misura superiore al 25% della sua superficie disperdente lorda (cappotti termici), sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti. Queste ultime due casistiche, inoltre, se rispondenti a determinati requisiti, danno la possibilità di accedere al Superbonus 110%, poiché rientrano tra i cosiddetti “interventi trainanti”.

  • Manutenzione straordinaria. Comprende le opere per il rinnovo e la sostituzione di parti anche strutturali degli edifici: installazione di ascensori e scale di sicurezza, realizzazione e miglioramento dei servizi igienici, frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari, e diversi altri interventi. L’accorpamento è ammesso anche qualora avvenga una variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Gli interventi di manutenzione straordinaria consentono di usufruire del Bonus Ristrutturazioni al 50%, e, a pari degli altri bonus fiscali (Ecobonus, Sismabonus, ecc), godono dell’ampliamento della normativa sulla cessione del credito d’imposta e lo sconto in fattura.

Iva ristrutturazione prima casa: gli sgravi previsti

Le ristrutturazioni prima casa, ordinarie e straordinarie, consentono di usufruire di un’aliquota IVA ridotta del 10%. La stessa agevolazione vale anche per l’acquisto dei materiali, a condizione che:

  1. siano ceduti direttamente dall’appaltatore dei lavori
  2. il valore dei materiali “significativi” (infissi, video citofoni, caldaie e apparecchi per il condizionamento dell’aria, sanitari e rubinetteria, impianti di sicurezza, ascensori e montacarichi) sia inferiore o uguale al valore del servizio di manutenzione

Come ripetiamo spesso, la valutazione di quali opere di ristrutturazione ricadano o meno all’interno del Bonus Ristrutturazioni o di qualsiasi altra detrazione fiscale prevista dalla legge, è un’operazione complessa che non può essere lasciata al caso.

La Prosapio Patrick Service Srl dispone di un team qualificato di esperti in tutti i settori dell’edilizia residenziale, che ti sapranno consigliare al meglio e ti eviteranno sgradevoli sorprese in merito a fattibilità, progettazione ed esecuzione, costi da sostenere ed effettivi sgravi previsti.